弁護士で不動産投資家の町田北斗です。
法律家の視点で「契約リスク」を回避し、投資家の視点で「優良物件」を見極めるスタイルが得意です。失敗しないための契約知識や、日々の投資実践録を綴ります。法律実務解説メディア[LL-GUIDE]
不動産投資
承知いたしました。「弁護士大家 不動産実務ノート」、今回は**【応用編】**です。
前回は「物件を買う（取引）」際の防御策をお話ししましたが、今回は**「不動産投資という事業を成功させる」**ための基礎知識です。
不動産投資は「不労所得」とよく言われますが、これは大きな誤解です。実態は**「賃貸業」という泥臭いビジネス**であり、法務・税務・財務の知識が絡み合う総合格闘技です。
私の投資家としての経験と、弁護士としての法的視点を交え、「数字（利益）」と「法律（リスク）」の両輪から解説します。
【弁護士大家の投資論】「数字」と「法律」で勝つ不動産投資の基礎【応用編】
1. 利回りのマジックに騙されない：「表面」と「実質」
投資物件サイトを見ると、まず目に入るのが「利回り」です。しかし、この数字を鵜呑みにすると痛い目を見ます。
表面利回り（グロス）の罠
$$表面利回り = \frac{年間満室想定家賃}{物件価格} \times 100$$
これは単なる「期待値」です。「満室であればこれだけ入る」という皮算用に過ぎません。
実質利回り（NOI利回り）こそが真実
投資家が直視すべきは、経費を引いた手残りです。
$$実質利回り(NOI) = \frac{(年間家賃 – 空室損 – 運営経費)}{物件価格 + 購入諸経費} \times 100$$
弁護士大家の視点：運営経費（OpEx）を見落とすな
多くの初心者が、固定資産税・都市計画税、管理委託費までは計算に入れますが、以下のコストを見落としがちです。
- 修繕費の積立： 外壁塗装や屋上防水は10〜15年に一度必ず来ます。
- 広告宣伝費（AD）： 客付け業者に支払う報酬（家賃の1〜2ヶ月分）。
- 法的コスト： トラブル時の対応費用や、滞納保証会社の費用。
これらを厳しめに見積もってもキャッシュフローが出るか？これが最初の関門です。
2. 借金（レバレッジ）の法務と財務
不動産投資の最大の武器は「融資」です。他人資本を使って、自己資金の効率（CCR）を高めることができます。しかし、銀行との契約は「命綱」であると同時に「首輪」でもあります。
金銭消費貸借契約の「期限の利益喪失」条項
銀行と結ぶ契約書（金消契約）には、必ず**「期限の利益の喪失」**という条項があります。
これは、「約束を破ったら、分割払いをやめて、残金を直ちに一括返済しなさい」という条項です。
- やってはいけないNG行為：
- 銀行に無断で法人化して名義を変える。
- 住居用ローン（フラット35など）で投資物件を買う（これは即刻一括返済を求められる重大な契約違反です）。
イールドギャップ（利回り差）を狙う
投資の成否は、以下の差で決まります。
$$イールドギャップ = 実質利回り(NOI) – 借入金利$$
目安として、ここが1.5%〜2.0%以上確保できていないと、空室が出た瞬間に手出し（持ち出し）が発生し、破綻リスクが高まります。
3. 日本の「借地借家法」は世界最強クラスの入居者保護
ここが弁護士として最も強調したいポイントです。
日本の法律（借地借家法）は、極端なほど「入居者（借主）」に有利に作られています。
「正当事由」がないと解約できない
一度入居してもらうと、大家の都合（建て替えたい、売りたいから出て行ってほしい）では、簡単に退去してもらえません。契約の更新を拒絶するには、高額な立退料が必要になるのが実務上の相場です。
滞納リスクと自力救済の禁止
家賃を払わない入居者がいても、勝手に鍵を変えたり、荷物を外に出したりすることは**「自力救済の禁止」**として違法となり、逆に大家が損害賠償請求されます。
弁護士大家の対策：
- 家賃保証会社への加入を必須にする： 連帯保証人だけでは回収の手間がかかります。
- 定期借家契約の活用： 「更新がない」契約形態です。不良入居者リスクを下げたい場合や、将来の建て替え・売却が決まっている場合に有効です。
4. 出口戦略（Exit Strategy）のない投資は「塩漬け」
「買って終わり」ではありません。「売って（または完済して）初めて利益が確定」します。
売却時の税金（譲渡所得税）の「5年ルール」
不動産を売って利益が出た場合、税率が所有期間によって倍半分違います。
- 短期譲渡所得（所有5年以下）： 税率 39.63%
- 長期譲渡所得（所有5年超）： 税率 20.315%
※「5年」の数え方は、売却した年の1月1日時点で判定されるため、実質的には6年近く保有する必要があります。
「積算価格」を意識する
銀行は融資をする際、物件の収益性だけでなく「資産価値（積算価格）」を見ます。
**積算価格が高い物件（土地値が高い物件など）**を買っておかないと、売却時に次の買い手がローンを組めず、高く売れない（出口が塞がる）リスクがあります。
5. まとめ：不動産投資家の３つの資質
成功している大家さんは、例外なく以下の3つの顔を持っています。
- 経営者としての顔： 収支（PL）と資産（BS）を常に管理する。
- 法務担当としての顔： 契約書と法律でリスクをコントロールする。
- サービス業としての顔： 入居者に「住空間」という商品を提供し、満足度を高める。
安易な「節税」や「不労所得」という甘い言葉に乗らず、堅実な事業計画を立ててください。